주의해야 할 전세 사기 유형과 피하는 방법,대책

전세사기 피하는 방법 썸네일

 

전세  정의 

전세는 부동산을 임대받을 때 보증금을 내고 임대료를 내지 않고 거주하는 것입니다. 전세는 장기간 거주할  계획이 있는 경우에 유리합니다.  월세와 전세의 차이점이라면  월세는 매달 일정한 금액을 지불하면서 부동산을 임대받는 것입니다. 전세와 달리 보증금을 내지 않습니다. 월세는 단기간 거주할 계획이 있는 경우에 유리합니다.

 

전세 사기 의 종류와 다양한 유형

1.

깡통 전세 사기는 실거래가보다  전세보증금이 높은 집을 말합니다. 이러한  깡통 전세를 놓은 뒤  임차인에게 전세금을 가로채기도 하고 다른 주택에 투자하는 패턴을 반복하면 자기 돈을 들이지 않고 여러 주택을 사는 경우도 있습니다.

 

2.

집주인 아니라 공인중개사가 사기를 치는 경우도 있습니다.

공인 중개사는 임대인에게 월  세 계약을 체결한다고 말하면서 , 실제로는 임차인 (부동산을 임대하는 사람)과는 전세계약을 체결하는 방식으로 이중 계약을 체결합니다. 이 경우 보증금은 공인중개사 받아가게 되며, 임차인이 나중에 임대인이게 전세 보증금을 반환해 달라고 요구해도, 임대인의 계약서상에는 월세 계약으로  기록되어 있기 때문에 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있습니다. 

 

또한 집주인이 한 집에 2명 이상의 세입자에게 전세 계약을 체결하는  경우도 있습니다. 이 경우 집주인은 두 명의 세입자 모두에게  전세금을 받은 후, 두 명 모두에게 집을 비워 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 경우 한 명의 세입자는 전세금을 잃고 새 집을 구해야 할 수도 있습니다.

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 보증금을 가로채는 경우도 있습니다.

 

3.

임대인이 변경되는 경우에도 발생할 수 있는 문제 중 하나는 신축 빌라에서 첫 임차인으로 계약을 체결하는 상황입니다.

이러한 경우, 건물이 준공되고 나면  임차인 건축주와 처음으로 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 그리고 건축주는 받은 보증금을 학보 한 뒤 건물을 다른 사람에게 판매할 수 있습니다.

 

이 새로운  건물 소유주는 는 사실상 보증금을 돌려줄 수 없는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서 임차인은 새 건물 소유주에게 보증금 반환을 요청할 수 있지만 건물 소유주는 자금 부족으로 인해 반환할 수 없습니다. 그리고 최초의 임대인에게 요청을 해도 이미 계약 관계가 종료되어 적절한 해결책을 찾기 어려운 상황에 처하기도 합니다.

 

 

피해사례

 

1.

최근 전세 사기 피해가 증가하고 있습니다. 인천 미추홀구에서는 2,500여 채에 이르는 대규모 사건이 발생했고, 동탄에서도 250여 채의 오피스텔 전세 사기가 일어났습니다. 추가로, 구리와 부산에서도 500여 채의 피해가 예상되며 이는 매우 심각한 상황입니다.

 

2.
전세사기 사건이 전국 주요 도시에서 발생하며, 수사가 확대되고 있다. 피해 금액은 388억 원으로 481명의 피해자가 생겼습니다. 경찰이 계속 수사 중인 고소 사건도 남아 있어 최종 혐의 액수는  더 늘어날  것으로 보입니다. 앞서 수도권에서 깡통주택을 매입하여 전세사기를 벌인 일당의 피해 규모도 크게 늘어났다. 최근 전세가율 80%를 넘는 지역이 많아 깡통 전세 위험이 커지고 있다. 조직적으로 전세사기를 벌인 사례들이 실제 깡통전세 위험 지역을 더욱 확대할 것으로 예상된다.

예방과 대처 방법

건물 시세를 정확하게 파악하려면 세심한 확인이 필요합니다. 임대 시세뿐만 아니라 매매 시세도 반드시 파악해야 합니다. 아파트의 경우 시세 확인이 비교적 원활하지만, 빌라의 경우 더 꼼꼼한 파악이 필요합니다. 시세 확인을 위해 주변 공인중개사사무소를 여러 군대 방문하고, 국토교통부 실거래가 고액 시스템 등을 활용하여 시세 및 실거래가를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

 

주택 도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입하는 것을 고려해 보세요. 보증보험에 가입하면 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 공사로부터 돌려받을 수 있어 상대적으로 안전한 방법입니다. 또한, 등기부등본을 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 임대인의 체납정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

개정된 국세징수법에 따라 올해 4월 1일부터  임차인은 임대인의 체납정보를 열람할 수 있습니다. 국내완납증명서와 지방세완납증명서도 점검하세요. 국세는 일반 채권보다 우선권을 가지므로, 건물 소유자의 세금 미납으로 인해 건물이 경매에 넘어가면 보증금을 전액 돌려받는 것이 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인의 체납정보를 철저히 파악하여 미리 위험을 방지하는 것이 좋습니다.

 

이중계약 전세 사기 예방하는 방법

1.

임대인과 직접 계약하세요. 가능한다면, 부동산 중개사 대신 임대인과 직접 계약하기를 추천합니다. 이렇게 하면, 공인중개사가 이중 계약을 체결할 가능성이 줄어들게 됩니다.

 

2.

계약서를 면밀히 검토하세요. 서명하기 전에 계약서를 주의 깊게 읽어보고, 내용을 완전히 이해한 후 서명하는 것이 좋습니다.

 

3.

전세보증금의 완전을 확보하세요. 전세보증금 반환보증보험에 가입하거나, 전세금을 보호하는 공제 기관에 보증금을 예치하는 것을 고려하세요

 

4.

임대인의 소유권 확인하세요. 임대인의 재산 정보를 확인해, 집의 실제 소유주인지 확인하는 것이 중요합니다.

깡통 전세 유형과  예방방법 

자세한 내용은 아래에서 다운받아보세요

 

깡통전세 유형 및 예방법.pdf

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피해 보상 방법

보증금 반환보증보험에 가입한 경우 보험사에 보상 청구를 할 수 있습니다. 보증금 반환보증보험은 집주인이 전세금을  돌려주지 않는 경우 보험사가 전세금을 보상해 주는 보험입니다. 법률을 지원을 받을 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 한국공인중개사협회와 같은 곳에서 전세 사기 피해자에게 무료 법률  지원을 제공합니다.

전세피해지원 센터에서 법률지원, 주거지원, 금융지원, 사기사례 접수, 심리상담을 제공하고 있습니다.

 

 신고 방법

전세사기 신고 시에는  전세사기 피해자의 인적사항, 피해금액, 전세 계약서 사본, 집주인과 부동산 중개업자의 인적사항  같은 정보를 제공해야 합니다. 112,118, 한국토지주택공사 (LH)에 신고하면 됩니다.

 

전세 사기 관련 법률

전세 사기를 방지하기 위해서는 등기사항증명서에 기재된 소유자와 임대차계약인을 제대로 확인해야 하며, 집주인의 국세체납 등으로 압류가 진행되고 있는 주택일 수 있어 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 만약 전세 사기를 당하게 된다면 부동산 전문 변호사를 선임해 전세 보증금을 잃지 않도록 해야 합니다.

 

피해자 지원

피해를 입었다면 즉시 경찰에 신고하세요
전세사기 사건은 복잡하기 때문에 법률 자문을 받아 자신의 권리를 보호받으세요.
전세 사기 피해를 입었을 경우 전세금을 대출받을 수 있습니다.
한국공인중개사협회에서는 전세사기 피해자를 위한 법률 지원과 재정 지원을 제공한다고 합니다.

 

전세 계약 시 주의 사항

전세 계약 시 유용한 애플리케이션 추천 : 리치고, 호갱노노, 아실
부동산 거래에 관심 있는 이들에게 필수 앱으로 꼽히는 리치고, 호갱노노, 아실은 사용자들에게  매매 및 전세 실거래가를 한눈에 확인할 수 있어 유용합니다. 이 어플들은 웹 사이트를 통해서도 사용 가능합니다.

 

아파트의 정보가 상세한 반면, 빌라에 관한 정보는 제약이 있으나, 오피스텔의 전월세 실거래가는 쉽게 확인 가능하므로 많은 도움이 됩니다. 리치 고는 실거래가뿐만 아니라, 네이버 부동산 매물로 바로 연결되어 실제로 등록된 매물 정보도 손쉽게 살펴볼 수 있습니다.

안심 전세 어플
국가에서 운영하는 안심전세 어플은 다양한 정보를  확인할 수 있는 믿을 수 있는 도구입니다. 주택도시보증공사에서 제공하는  어플이므로 안전하게 이용할 수 있습니다. 전세계약 중 주의할 점을 쉽게 테스트해 볼 수 있어, 안전한 계약을 체결할 수 있도록 돕습니다. 전세계약을 이미 진행한 분들도 테스트를 통해 빠진 부분이 없는지 확인해 볼 수 있습니다.

안심전세어플은 집주인을 조회해서 보증보험 가입 가능 여부확인, 1:1 법률 상담, 그리고 시세 조회 및 위험성 진단 서비스 등을 제공합니다. 이런 기능들로 전세 및 매매가 시세를 손쉽게 파악할 수 있습니다. 이를 활용하면 전세 계약에 필요한 정보를 쉽게 얻고 보다 안전한 거래를 준비할 수 있습니다.

 

안심 전세 어플과 전세사기예방 등 전세에 관한 제세한 정보를 얻을 수 있는 사이트

HUG 주택도시보증공사

 

 

 

예방을 위한 정부 대책과 지원

2018년 8월 1일부터 전세보증보험 가입이 의무화되었다고 합니다. 전세금 보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자에게 전세금을 대신 지급하는 보험입니다. 2020년 12월부터 주택도시 보증고사(HUG)의 전세금 보증 보험에 가입하지 않은 임차인은 전세 계약을 체결할 수 없게 되었다고 합니다.

정부는 2020년부터 서울과 경기도, 세종시, 인천 등 수도권 전 지역에서 전세금 보증보험을 의무화했습니다. 2023년부터는 부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 충청, 경상, 전라 등 지방 6개 광역시도까지 전세금 보증보험 가입 의무화 지역이 확대된다고 합니다.

2022년부터 전세금 반환 보증 제도를 도입하였습니다. 전세금 반환 보증 제도는  전세금을 보증하는 보증기관을 지정하고, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 세입자에게 전세금을 대신 지급하는 제도입니다.

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전세금반환보증 보험은 전세금을 돌려받을 수 있는 제도이지만, 허점이 있습니다. 전세계약 후 보증보험가입을 신청했지만 보증기기관에서 거절당하는 사례가 있습니다. 보증기관은  집주인이 과거에 전세금을 반환하지 않은 '요주의 인물'인 경우에는 보증보험 가입을 받아주지 않습니다. 또한 전세보증보험에 가입되어 있는 상태에서 집주인이 바뀌는 경우에도 보증보험 가입을 다시 해야 합니다.

 

거주하는 집은 동일하지만 임대인의  명의가 변경되었기 때문에 신규 가입으로 처리해야 합니다. 전세보증 보험에 가입했다 하더라도 전세금을 100 % 보장받을 수 있는 것이 아니므로, 전세 계약 시 임대인의 신원을 확인하고 계약서를 꼼꼼히 읽는 등 전세금을 안전하게 지키기 위한 노력이 요구됩니다.

 

계약서 작성 시, 계약자의 신분증과 계약서에 표기된 이름을 대조하고, 신분증의 진위를 확인하는 것이 중요합니다. 신분증 진위 여부 확인 방법 중 하나는 ARS(전화 자동응답시스템)를 활용하는 것입니다. 국번 없이 1382번을 누르면 신분증 진위 여부 확인을 위한 안내방송이 들립니다. 이때 집주인의 주민번호와 발급일자를 신분증의 진위를 간편하게 파악할 수 있습니다. 

 

 또 다른 방법은 '정부 24' 홈페이지를 이용하는 것입니다. '사실/진위 확인' 메뉴에 접속한 후 주민번호와 발급일자를 입력하면 신분증의 진위 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 계약자가 운전면허증을 신분증으로 제시한 경우에도 걱정할 필요가 없습니다. '정부 24 ' 홈페이지에서 '운전면허정보' 메뉴를 활용하여 운전면허증의 진위를 확인 확인할 수 있습니다.