환율,금리,채권,부동산에 관한 금융 입문서 <금융을 모르는 그대에게>

 이 책은 제목을 보면 알 수 있듯이 금융 초보자들을 에게 눈높이에 맞춘 책인 것 같습니다. 금리, 환율, 주식, 채권, 비트코인 부동산에 대한 금융의 전반적인 내용을 쉽게 설명하는 책인 것 같습니다. 저는 환율, 금리, 주식, 채권, 부동산 파트에 초점을 맞춰서 책을 소개하겠습니다. 특히 이 책을 통해 환율이랑 부동산의 기본개념을 많이 배울 수 있었습니다. 자본주의 사회에서 금융은 피할 수 없는 분야 이기에 이 책 은 좋은 선택일 것 같습니다. 이 책으로 기본지식을 배운 후 자기가 더 자세하게 배우고 싶은 파트를 공부하면 될 것 같습니다.

 

 

금융을 모르는 그대에게 책 사진

 

금리, 주가 , 환율은 어떻게 다르나요?

 

 금융시장에서 가격은 매우 중요합니다. 금리, 환율, 주가 등은 모두 가격을 부르는 말입니다. 금리는 돈을 빌리는 가격이고, 환율은 각국 돈의 가격이고, 주가는 회사가 발행한 주식의 가격입니다. 결국 금융시장의 흐름을 읽는 것은 이런 가격이 어떻게 움직이는지를 알아가는 과정입니다. 금융시장에서 가장 주목해야 할 가격은 '금리'입니다.  금리는 돈을 빌리는 값이죠. 돈을 빌리는 기간이 얼마나 길고 짧은지, 얼마나 신용이 좋은 사람이 빌리는지에 따라 금리 적용은 천차만별입니다.

 금융시장에서 중요하기 여기는 또 다른 가격, '환율'이 있습니다. 환율은 나라마다 다른 돈의 가격을 환산한 것입니다. 금리가 '돈을 빌리는 가격'이라면 환율은 '외국 돈의 값'입니다.  환율은 어떤 통화의 값을 다른 통화로 계산하기 때문에 짝꿍이 되는 상대 통화가 있습니다. 그래서 우리는 환율을 '다른 나라 화폐의 교환가치'라고 설명합니다. 

 예를 들면 미국 돈인 달러는 우리나라 돈으로는 얼마인지 달러 값을  매긴 것이 '달러-원' 환율입니다. 미국 돈인 달러를 일본 돈으로 환산하면 '달러-엔' 환율, 유럽 돈인 유로화를 미국 돈으로 환산하면 '유로-달러' 환율이 됩니다. 

 나라별 돈의 값인 환율 역시 가만히 있지 않아요. 환율은 계속 오르내립니다. 외환시장에서 각 나라별 통화가 하나의 상품으로 거래된다고 보면 됩니다. 외환시장의 가격은 환율입니다. 이 환율이 움직이는 과정은 시장 참가자들이 각국의 통화를 거래하고 있기 때문입니다.

 정리하자면 '금리는 돈을 빌리는 가격, 환율은 각 나라 돈의 값, 주가는 회사가 발행한 주식의 가격입니다. 그리고  이 가격이 움직이는 채권시장, 외환시장, 주식시장이 있습니다.'

 

 

금리란 무엇인가요?

은행마다 다른 이자, 한번에 볼 수 없나요?

 

 은행연합회는 각 은행별 금리도 비교해볼 수 있도록 공시하고 있습니다. 은행연합회(www.kfb.or.kr) 홈페이지 첫 화면의 소비자 포털에서 '금리/수수료 비교 공시'를 보면 됩니다.

  은행연합회 홈페이지는 금리 비교뿐 아니라 다양한 정보가 많습니다. 연제 이자율 비교는 물론 수수료나 상품도 비교해볼 수 있습니다. 잊어버리고 있는 예금을 찾아주는 휴면예금 조회도 가증하고, 대출금리도 비교해 볼 수 있습니다.

  은행 대출 상담사 정보와 상속인 조회 서비스도 있습니다. 최근에는 애플리케이션을 통해 은행 금리를 비교하는 경우도 많습니다. 가계부나 자산관리 앱이 대표적입니다. 은행뿐 아니라 증권, 보험 상품도 한눈에 볼 수 있는 애플리케이션이 많이 나와 있습니다.

 '뱅크샐러드'나 '마이뱅크' '금융 모두 비교' 등의 앱을 깔아서 사용할 수 있습니다. 이 경우 은행별 예적금, 대출금리는 물론 환전 수수료 비교, 카드요금 조회 등도 다양하게 이용할 수 있습니다.

 

비과세는 탈세 아닌가요?

  비과세는 세금을 매기지 않는다는 뜻입니다. 비과세는 세금을 의도적으로 내지 않는 탈세와는 조금 의미가 다릅니다.

 나라에서 세금을 면제하는 상품은 이유가 있습니다. 비과세 상품은 종합저축, 장기 저축성 보험, ISA 개인종합 자산관리 계좌 등이 있습니다. 보통은 이자나 배당 수익 등에는 15.4%의 세금이 발생합니다.

 근로소득이나 사업소득이 있는 사람이 가입하는 ISA 개인종합 자산관리 계좌도 비과세 혜택을 줍니다. 5년이면 1억 원까지 비과세입니다. 이자나 배당수익이 200만 원을 넘어도 과세가 9.9%로 낮게 적용됩니다. 연말정산에서 세금을 돌려받을 수 있는 세액공제 º소득공제 상품도 비과세 상품 중 하나로 꼽힙니다. 주택청약이나 퇴직연금, 연금저축 등이 이에 해당됩니다. 주택청약 저축은 연간 급여 수준이 7천만 원 이하이고, 무주택 세대주라면 240만 원 한도에서 40%의 소득을 공제받습니다. 퇴직연금은 연금저축과 합산해 연간 700만 원 한도에서 13.2%의 세액공제를 받습니다.

 

 

주식과 부동산이 왜 금리변동에 춤을 추죠?

 

한국 금리가 오르면 원화자산이 강세를 보일 것이라는 기대가 생깁니다. 어느 나라의 금리가 오른다는 것은 그 나라 자산이 좀 더 매력적으로 보이는 것을 의미합니다. 그 나라 돈으로 저금하면 돈을 더 준다는 뜻이니까요. 외국인 투자자들이 보는 한국 자산 중 대표적인 것이 주식과 채권입니다.

  금리인상 시 부동산은 어떨까요?  금리를 올렸으니 대출을 받고 부동산을 사고 싶은 투자자들은 위축됩니다. 대출금리가 높아지기 때문입니다. 우리나라의 경우 부동산 가격은 금리 수준과 밀접합니다. 가계 부채의 대부분이 주택담보 대출이기 때문이기도 합니다. 그렇기 에 만약 대출금리가 갚기에 부담스러운 수준이 된다면 그만큼 부동산 매매도 위축될 겁니다. 자연스럽게 부동산 가격 하락으로 연결될 수 있습니다.

 금리가 내릴 때는 어떻게 될까요? 금리하락은 그만큼 돈이 풀리는 것을 의미합니다. 낮은 금리에 편승해 돈을 빌려 자산을 구입하거나 투자를 하기도 합니다.

 

 환율이란 무엇인가요?

 

  '환율 = 다른 나라 화폐의 가격'으로 기억해보세요. 주로 달러를 바꾸는 달러-원 환율은 달러값입니다. 1달러를 우리나라 돈 얼마를 내야 살 수 있는지를 표기한 것이 달러-원 환율입니다. 달러-원 환율이 1,100원이면  1달러는 얼마죠? 1,100원입니다.

 달러-원 환율은 달러 값입니다. 환율이 오르면 달러 가치가 오르고, 반대로 원화가치는 내려갑니다. 달러 가치가 내리고, 반대로 원화가치는 오릅니다.

환율을 알려면 확인해야 할 경제지표가 무엇인가요?

 미국의 금리는 중요한 변수입니다. 달러를 사고파는 외환딜러들이 가장 주목하는 이벤트는 각국 중앙은행의 금리 결정입니다.  금리인상이 해당 통화의 강세를 불러올 만한 요인이 되기 때문입니다. 미국 FOMC가 금리를 인상할 경우 달러가 단기라도 강세를 보일 수 있어 촉각을 곤두세웁니다.

 미국의 비농업 부문 고용지표도 달러-원 환율을 움직입니다. 해석은 그때그때 다르게 받아들여집니다. 보통 미국의 고용이 늘면 경제가 개선된 것으로, 줄어들면 경제가 위축된 것으로 받아들입니다.

 우리나라 경제지표도 중요합니다. 미국이 연방준비제도의 연방공개시장위원회를 통해 금리를 결정하는 것처럼 우리나라는 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 결정합니다. 기준금리가 오를지, 내릴지를 추측하기 위해 국내 소비자물가지수나 경제성장률(GDP)등도 눈여겨봅니다. 특히 경제성장률은 매 분기마다 체크하면서 우리나라 경제 전반의 분위기를 가늠할 수 있는 지표입니다.

 우리나라 수출입 관련 지표도 환율에 영향을 주는 핵심 변수입니다. 해외 여러 나라와의 경상수지와 자본수지를 보여주는 국제수지는 외화의 들고나는 상황을 보여주는 가계부라 할 수 있습니다. 우리나라 수출입은 어찌 되고 있는지를 경상수지를 통해 파악합니다.

 우리나라 외환 보유액도 참고할 만합니다.  달러-원 환율이 오르면 외환 보유액이 줄어들고, 달러-원 환율이 내리면 외환 보유액이 늘어납니다.  외환 보유액이 늘어나면 외환시장에서는 '달러가 많구나'라고 생각해 투자심리가 안정됩니다.

 반대로 외환 보유액이 자꾸 줄면 옛날에 IMF 외환위기 때 달러가 부족했던 경험이 생각나 외환시장의 투자심리가 불안해집니다. 그러면 자꾸 달러를 사려는 수요가 생겨나고 환율이 오르게 됩니다.

 

 

 주가란 무엇인가요?

주식시장은 무엇을 거래하는 곳인가요?

 

주식시장은 기업이 공개적으로 자금을 모으고, 그런 기업에 투자 할 수 있는 있는 시장입니다. 개인은 물론 외국인, 기관 투자자 등 다양한 주체들이 주식시장에 참여합니다. 기업은 이들이 투자한 자금을 모아 영업 활등을 합니다. 이렇게 주식시장에서 돈을 조달하겠다고 이름을 내거는 것을 상장이라고 합니다. 기업은 증권사의 도움을 받아 한국거래소(KRX)라는 기관에 상장합니다. 거래소는 여러 가지 심사 기준을 두고 이에 적합한 기업이 증시에서 자금을 모을 수 있게 합니다.

 주식시장은 이 회사가 발행하는 주식(주권)을 거래하는 시장입니다. 주식(주권)의  가격이 주가입니다. 우리가 주식시장에서 보는 가격은 주가입니다. 외환시장에서 환율을 보듯 주식시장에서는 주가를 보고 주식을 거래합니다. 우리가 삼성전자 휴대전화를 사면 소비자가 되지만 삼성전자 주식을 사면 투자자가 됩니다.

 요즘은 주식시장에서 주식만 거래되지 않습니다. 주식시장이 발전하면서 수많은 선문, 옵션 등의 파생상품도 상장됩니다. 원유, 금, 은, 구리 등의 선물을 기초자산으로 한 파생상품이나 여러 주식을 모아 만든 지수(index)도 주식처럼 소액으로 나누어 투자할 수 있습니다. 최근에는 부동산에 투자하는 리츠 회사도 상장을 통해 자금을 모읍니다. 부동산 회사의 주식을 투자해 부동산 투자의 간접효과를 누리는 셈입니다.

 

기업의 정보는 어떻게 알 수 있나요?

 내 돈을 투자하려면 꼼꼼히 자료를 모아야 합니다. 어떤 사업을 하는 곳인지, 대표는 누구인지, 매출은 꾸준히 나오는 곳인지 등의 세부 정보를 살펴야 합니다. 연애할 때 상대방에 대해 꼼꼼히 알고 싶어 하듯 투자할 기업에 대한 조사도 마찬가지입니다. 투자자들이 기업 정보를 한눈에 볼 수 있도록 공시 시스템이 갖추어져 있습니다. '공시'란 기업의 사업 내용이나 재무 상황, 실적 등을 이해관계자들에게 널리 알리는 제도입니다. 상장된 기업들은 공시를 해야 합니다.

 공시는 금융감독원  홈페이지에 있는 전자공시 시스템(dart.fss.or.kr)을 가장 손쉽게 활용할 수 있습니다. 줄여서 '다트'라고 부르기도 합니다. 최근 공시를 확인하는 것은 물론 이전에 나온 공시를 비교할 수도 있고, 공시 정정 내용도 파악할 수 있습니다.  기업의 공시 담당자들이 입력하는 수많은 정보가 한 곳에 모여 있어 편리합니다.

 우선 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서를 통해 실적이나 재무 상황, 사업 내용 등을 볼 수 있습니다.

  공시는 다른 곳에서도 확인 가능합니다. 한국거래소가 운영하는 기업공시 채널 'KIND(kind.krx.co.kr)'입니다. 이 사이트에도 금융감독원 전자공시 시스템에 나오는 공시 내용이 나옵니다. 다른 장점도 있습니다. 여기에서는 거래소의 시장치를 확인할 수 있습니다. 예를 들어 어떤 기업이 시장에서 제재를 받는지 알 수 있습니다.

 금융투자협회 전자공시 서비스(dis.kofia.or.kr)도 참고할 만합니다. 여기서는 증권사나 자산운용사의 경영 현황과 각종 펀드, 금융 상품 관련 공시를 볼 수 있습니다.

 산더미처럼 쌓인 보고서에서 딱 그 기업에 대한 정보를 제대로 알아내는 일은 너무나 어렵습니다. 재무제표도 읽어야 하고, 숫자 단위도 너무 높죠. 전문 용어들이 너무 많아 머릿속이 복잡해집니다. 조금 더 쉬운 길은 없을까요? 있습니다. 바로 전문가의 힘을 빌리는 일이죠. 

 

공시 검색 사이트 표 사진

 

 

 

 

 개별 증권사에서 내는 보고서를 찾아본다면 기업의 정보를 보기에 매우 좋습니다. 애널리스틀이 직접 탐방을 가서 쓰는 경우가 많아서 보다 생생한 정보를 얻을 수 있습니다. 애널리스틀은 이런 기업 분석이 직업이니까 오죽 잘 만들어 놓았겠습니까. 예를 들어 ' 이 기업은 현재 이런 사업을 하지만 미래에는 이런 것을 준비하고 있더라' 하고 애널리스트가 분석한 후 해당 기업의 가치를 평가해줍니다.

 각 증권사 홈페이지나 연합인포맥스 등의 금융시장 전문 단말기, FN가이드(fnguide.com) 등의 사이트를 활용하면 보고서를 바로 챙겨볼 수 있습니다.  증권사 보고서는 기업정보뿐 아니라 증시 전반의 정보를 담고 있어 자주 , 많이 읽으면 금융시장을 이해하는데 큰 도움이 됩니다. 내용이 어려워도 제목은 아주 재미있어서 읽기에 부담도 덜합니다.

 

 채권이란 무엇인가요?

채권이 도대체 무엇인가요?

 

 우리가 일반적으로 생각하는 채권은 '돈을 받을 권리'를 의미합니다. 여기서 출발하면 채권의 의미는 좀 더 이해하기가 수월해집니다. 채권은 정부, 공공단체, 주식회사 등이 거액의 자금을 조달하기 위해 발행하는 유가증권입니다. 일종의 차용증서로 보면 됩니다.

 채권은 발행하는 주체 입장에서는 투자자들로부터 자금을 빌렸다는 증서이며, 투자자 입장에서는 돈을 빌려줬으니 받을 권리가 있다는 내용의 증서라고 보면 됩니다.

 채권은 어떻게 생겼을까요? 채권에는 금액과 만기, 표면이자, 발행처가 표시되어 있습니다. 아무개 국가기관(회사 또는 금융회사)이 만기 몇 년에 얼마의 금액을 , 얼마의 이자를 내고 빌렸다는 내용이 명시되어 있죠.

 채권은 채권에 표시된 이자를 꼬박꼬박 받을 수 있고, 시장에서 팔리는 가격이 오르면 팔아서 매매차익을 얻을 수 있습니다. 만약 가격이 하락하면 그냥 만기까지 보유하기만 해도 이자수익이 생기므로 '안전자산'으로 인식되고 있습니다.

 물론 채권이라고 해서 돌발 상황이 없는 것은 아닙니다. 금융 위기를 겪으면서 국가 디폴트(채무불이행) 사태가 생겨 국채가 부도날 수도 있습니다. 이런 경우가 자주 발생하지 않아서 상대적으로 채권이 안전자산으로 꼽힙니다.

 

사람들은 왜 채권을 사죠?

  채권의 가장 큰 매력은 이자를 꼬박꼬박 받는다는 점입니다. 표시된 이자율만큼 이자를 받을 수 있습니다.

주식투자의 경우 변수가 많고, 변동성도 큽니다. 환율도 마찬가지입니다. 채권도 여러 경제 사황에 영향을 받지만 채권금리의 기본이 되는 기준금리는 그리 단시일에 확확 움직이지 않습니다. 채권 투자자들은 중장기 투자를 염두에 두는 경우가 많습니다.

 수익을 예상할 수 있다는 점도 채권투자의 이유 중 하나입니다. 주식은 매수와 동시에 수익이 얼마가 될지 확정할 수 없습니다. 증시 상황이 좋아서 주가가 많이 오르면 수익이 커지지만 반대일 경우 손실을 볼 가능성도 큽니다. 수익에 대한 불확실성이 큰 셈입니다. 이와 달리 채권은 사서 보유하고 있으면 기간마다 이자가 지급되므로 수익을 어느 정도 확정할 수 있습니다. 언제까지 몇 % 의 이자가 들어온다는 예상이 가능합니다.

 채권투자는 일반 투자자뿐 아니라 자금을 운용하는 기관 투자자가 자금을 굴리기에 안정적입니다. 물론 채권 가격이 하락해 손실을 볼 수도 있지만 만기보유라는 대안이 있기에 채권투자를 택하는 경우가 많습니다.

 

 

 채권의 종류는 왜 그렇게 많은 건가요?

  채권시장에서의 채권은 누가 채권을 발행했느냐에 따라 국채, 지방채, 특수채, 금융채, 회사채 등으로 나뉩니다. 국채는 나라에서 자금을 조달할 때 발행하는 것입니다. 주로 국고채(정부가 사업할 때 자금 조달),  국민주택채권(집 살 때 사는 것), 외국환 평형기금채권( 외평채: 환율 안정용 채권)이 있습니다. 지방채는 지방정부나 공공기관에서 발행하는 겁니다.

 특수채는 특별법에 의해 설립된 기관(공사)이 발행하는 채권입니다. 한국전력공사채권, 한국 도로공사채권, 가스공사채권 등이 있습니다. 정부가 지급을 보증하므로 안전한 편입니다. 금융채는 금융기관이 발행한 채권입니다. 은행채, 산금채(산업은행이 발행하는 채권), 중금채(기업은행애 발행하는 중소기업 금융채권), 카드채(카드회사 발행) 등이 있습니다. 회사채는 주식회사가 발행합니다.  

 이들 채권은 각각 상황기간별로 분류하기도 합니다. 채권시장에서는 단기물, 장기물, 5년 물, 10년 물 이런 식으로 부르기도 합니다. 통상 1년 이내의 짧은 기간에 상환하는 채권은 단기채입니다. 한국은행이 발행하는 통화안정채권, 양곡기금 증권, 금융채 등이 있습니다.

 장기채는 만기가 5년이 넘는 채권입니다. 주로 국채가 5년, 10년, 50년 이런 식으로 발행됩니다. 그 외 상환기간이 1년 초과, 5년 이하인 채권은 중기채인데 주로 3년 만기로 발행되는 금융채나 회사채를 들 수 있습니다. 특히 주로 3년 만기 국고채는 유통이 잘되고, 시장의 금리 흐름을  보여주는 지표로 자주 언급됩니다. 채권시장 관련  신문기사에서도 금리 추이를 볼 때 주로 다루는 채권이 국고채 3년 물 금리입니다.

 

채권 가격이 오르내리는 이유는 무엇인가요?

 채권 가격이 움직이는 것은 시간이 흐르면서 그 채권의 가치가 달라지기 때문입니다. 보통 채권 가격은 금리 수준과 반대로 갑니다. 금리가 오르면 채권 가격이 떨어지고, 금리가 내리면 채권가격이 오릅니다.

  채권은 발행 시점의 은행 금리보다 높은 수익을 보장해야 합니다. 그래야 매수자 생기겠죠. 그래서 시중 금리가 높아지면 신규 발행  채권들의 수익률이 따라 높아져 기존에 발행된 채권들의 메리트가 줄어들게 됩니다. 즉, 채권 가격이 떨어지게 됩니다. 금리가 낮아지면 반대 상황이죠. 돈은 늘 금리가 높은 쪽으로 흐르게 되어 있습니다.

 

채권금리와 채권 수익률은 같은 건가요?

 채권금리는 채권시장에서 거래되는 채권의 금리 수준을 의미합니다. 채권 시황 기사에서는 국고채 3년 물과 국고채 10년 물 금리, 3년 국채선물과 국채선물 가격, 통안채 91 일물 금리, 3년 만기 회사채, 91일물 CD금리 등을 주로 다룹니다. 미국 국채금리도 3년 물, 10년 물 금리 등을 봅니다. 이는 채권시장에서 주로 거래되는 주요 채권금리라 할 수 있습니다.

 하지만 구별을 하자면 채권 수익률은 어떤 채권을 보유했을 때 얻는 수익률을 의미합니다. 즉 채권금리는 금리 수준, 채권 수익률은 그 채권을 산 가격과 이자수익 등을 모두 포함한 수익률을 의미합니다. 채권을 싸게 샀다면 채권 수익률은 높아질 것이고, 비싸게 샀다면 채권 수익률은 낮아질 겁니다. 하지만 채권금리가 움직이면 채권 가격도 움직이기 때문에 채권금리와 채권 수익률은 혼용되기도 합니다. 채권 수익률은 채권금리와 함께 움직입니다. 채권을 만기까지 가져간다고 보면 아무래도 금리가 높은 채권 채권이 수익률이 높습니다. 즉 쿠폰이자 3%짜리보다 5%짜리가 더 수익률이 높습니다.  채권 가격은 어떨까요? 채권 가격과 채권금리는 반대라고 앞에서 언급했습니다. 여기서도 같습니다. 채권 수익률이 높아지면 채권 가격은 하락합니다. 채권 수익률이 낮아지면 채권가격은 상승합니다.

 채권시장 참가자들은 채권 수익률을 이해할 때 '듀레이션이라는 개념을 씁니다. 듀레이션은 투자를 해서 투자금을 회수할 수 있는 평균적인 기간을 의미합니다. 내가 100만 원을 투자했으면 각종 이자와 가격 변동을 통해 그만큼을 뽑을 수 있는 기간입니다.

 만기가 더 긴 채권은 듀레이션도 길어집니다. 원금 회수 기간이 길어지는 셈입니다. 듀레이션이 길면 그 기간 동안 금리가 변동할 위험도 커집니다. 그러므로 채권 가격 변동성도 커집니다. 만기가 긴 장기채권이 듀레이션이 길고, 가격 변동성이 큰 것도 같은 맥락입니다.

 채권 수익률이 높아지면 듀레이션은 짧아집니다. 이자를 더 자주 주는 채권도 듀레이션이 짧아집니다.

 

부동산이란 무엇인가요?

 부동산 투자는 돈이 많이 들지 않나요?

 적은 금액으로도 부동산 투자를 할 수 있답니다. 먼저 1억 원 이하의 금액으로 투자가 가능할까요? 물론입니다. 같은 부동산도 작은 규모의 물건이 있고, 저평가된 지역이 있습니다. 작은 집, , 작은 땅, 작은 빌딩은 평당으로 치면 가경이 낮을 수 있습니다. 요즘에는 소형 평수가 인기 있는 경우도 많아 자다고 무시하면 안 됩니다. 그래도 조금만 시야를 넓혀보면 몇 천만 원대로도 부동산을 소유할 수 있습니다.

지방의 아파트나 주택은 적은 금액으로도 투자하기에 좋습니다. 5천만 원 이내의 자금으로도 투자할 수 있습니다. 단, 부동산 거래를 하려면 직접 가서 현장을 보는 것이 좋습니다.  지방의 부동산은 인구가 적어 수요가 많지 않기 때문에 거래가 원활하지 않을 수 있다는 점도 부담 요인입니다.

비용을 더 절감하고 싶다면 부동산을 경매나 공매로 구입하는 방안도 있습니다.

평소 가격에 비해 낮은 가격에 나올 가능성이 있는 데다 유찰(낙찰이 이루어지지 않는 경우)이 되면 가격은 점점 낮아집니다. 그렇기 때문에 부동산 구입 시 조금이라도 적은 금액을 들이려는 투자자들이 부동산 경매와 공매를 이용하는 경우가 많습니다. 하지만 인기가 높은 지역의 부동산은 사람들의 관심을 끌기에 그만큼 낙찰가도 높아집니다. 때로는 실제 시장에서 그냥 사고파는 가격보다 훨씬 높은 가격에 팔리기도 합니다. 그러므로 신중하게 참여해야 합니다.

 수백만 원 정도의 소액으로 부동산 투자를 하고 싶다면 자투리 땅을 사는 방법도 있습니다. 보통 논이나 밭은 워낙 다양 평수가 경매와 공매에 올라와 있습니다. 그렇기에 투자자들이 분산되고, 지역별로도 인기도의 차이가 큽니다.

작은 땅은 때로는 터무니없이 싼 가격에 나오기도 합니다. 다만 땅을 소유하려면 농지취득 증명서를 받아야 합니다. 이는 상대적으로 제한되어 있는 농지를 누군가가 과도하게 소유하는 것을 막기 위해 나라에서 정해놓은 법 때문입니다.

 우리나라에서는 한 가구당 일정 규모의 농지를 소유하려면 각종 요건을 갖추어야 합니다. 기본적으로는 주말농장을 위해 1천 제곱미터( 약 300여 평)의 농지를 소유할 수 있습니다. 농지를 소유하기 위해서는 어떻게 농사를 지을 것인지 계획서를 제출해야 합니다. 좀 더 안전하면서도 비용도 적게 드는 부동산 투자 방법은 없을까요? 게다가 실속 있는 부동산 가질 수 있다면 얼마나 좋을까요?  

 그래서 최근에는 리츠라는 것이 주목을 받고 있습니다. 리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드를 말합니다. 수많은 투자자들이 소액의 자금을 투자하고, 이를 통해 자본금을 형성해서 국내외 대형 부동산에 투자하는 방식입니다.

 증권사 홈트레이딩 시스템에서 리츠 종목을 검색하면 주당 1만 원도 안 되는 가격으로 해당 리츠에 투자할 수 있습니다.

부동산 투자를 시작하는 금액이 1만 원도 안 되니 누구나 커피값을 아껴서 국내외 유수의 부동산 일부를 소유할 수 있는 셈입니다.  리츠 종목을 보유하면 투자자는 어떻게 이익이 날까요? 회사는 이렇게 해서 자금력을 확보해 부동산에 투자하고, 이를 통해 발생하는  수익의 일부를 주주들에게 배당금 형식으로 나누어줍니다. 대개 배당수익률이 높아 인기를 끕니다. 약 5% 안팎의 배당수익률이 나오면서 저금리 시대에 안정적으로 투자할 수 있는 자산으로 꼽히기도 합니다. 물론 해당 리츠 종목의 주가가 오르면 이익이 나고, 내리면 손실을 보는 것은 주식과 같습니다.

 

 

1억 이내로 부동산 투자하는 법 표 사진

 

부동산 가격을 명확하게 볼 수는 없나요?

 

 분기별 부동산 실거래 가격을 알 수 있는 방법이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)을 참고하면 가격 확인이 가능합니다. 이 사이트에는 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권, 상업/업무용, 토지 등의 실거래 가격 추이를 분기별로 명확하게 볼 수 있어 편리합니다.

 공인중개사를 비롯해 부동산 투자자들이 주로 이용하는 또 다른 시세 조회 사이트로는 KB국민은행 부동산 시세 리브 온(nland.kbstar.com)이 있습니다. 이 사이트는 매물과 시세, 대출, 분양, 경매, 상권분석 등 다양한 정보가 나옵니다. 시세와 매물을 동시에 볼 수 있어 편리합니다.  부동산 114 역시 부동산에 관심 있는 투자자들이 자주 이용하는 사이트입니다. 매물 시세 확인 물론 직거래나 매물 내놓기, 구하기 등도 가능합니다. 경매 정보도 볼 수 있습니다.

 

 

 

부동산 가격 정보 사이트 표  사진

 

경매와 공매의 차이는 어떻게 되나요?

 

경매는 주로 민법상의 채권, 채무 관계가 해소되지 않아 법원의 개입이 이루어지는 경우입니다. 공매는 주로 세금을 체납하거나 미납한 이들의 재산을 국가에서 압류해 처분하는 과정입니다.

부동산 경매 물건은 주로 대한민국 법원 법원 경매정보(www.courtauction.go.kr) 사이트에서 손쉽게 확인할 수 있습니다. 또한 지지옥션(ggi.co.kr) 등 경매 관련 사이트에서도 다수의 경매 물건 정보를 제공하고 있습니다.

경매와 공매 대상에는 부동산도 있고, 자동차나 시설물 등 다양한 동산도 포함됩니다. 주로 부동산이 인기지만 자동차나 회원권, 예술품, 귀금속 등도 거래됩니다. 

 법원 경매 사이트에서는 법원별로, 소재지별로 다양한 부동산이 취급됩니다. 유찰되면  가격이 하락합니다. 유찰 횟수가 많아지면  가격은 절반 이하로 떨어지기도 합니다.

  공매 물건은 주로 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트에 올라옵니다. 한국 자산관리공사(Kamco.or.kr)에서 운영하는 사이트입니다.  주로 세금을 내지 않아 압류된 자산의 공매입니다. 이와 함께 이용기관 물건이라는 이름으로 국가기관이 자산을 처분할 때도 온비드에 올라옵니다.  경매 거래를 하려면 직접 관할 법원을 찾아가야 합니다. 전국에 직접 경매를 관할하는 법원은 약 58개에 달합니다. 법원마다 입찰 시작 시간과 마감 시간이 다릅니다. 이를 확인하고 본인 거래하고 싶은 물건이 속한 관할 법원을 찾아가서 직접 경매에 임해야 합니다. 법원별로 은행 지점도 다르고, 경매 진행 방식도 다르므로 사전에 확인할 필요가 있습니다. 

 반면 공매는 온비드 사이트에서 온라인상으로 입찰이 가능합니다.  입찰 개시일이 되면 입찰 버튼이 활성화됩니다. 마음에 드는 물건을 관심 물건으로 담아두었다가 입찰일에 입찰서를 제출하고, 입찰 보증금을 입금하면 됩니다. 경매와 공매 입찰 보증금은 주로 전체 입찰금액의 10%입니다. 때때로 해당 기관의 사정에 따라 5%로 입찰 보증금이 낮게 적용되는 경우도 있습니다. 낙찰을 받을 경우 '명도'를 해야 합니다. 명도는 해당 물건의 소유자로부터 물건을 넘겨받는 절차입니다. 경매나 공매 절차가 제대로 이루어졌다고 하더라도 불만이 있거나 세입자가 끼어 있는 물건의 경우 명도 절차가 어려울 수도 있습니다. 소액의 이사비로 합의를 보는 경우도 있지만 심하면  명도소송까지 가기도 합니다.

 공매는 명도 절차가 개인의 몫입니다. 그러므로 권리관계 분석을 제대로 하지 않고 공매에 임하면 입찰 보증금을 고스란히 날린 채 거래를 포기하는 경우도 생깁니다. 경매와 공매 모두 관리 관계 분석은 필수입니다.

 이 부동산에 끼어 있는 잡다한 관리 관계가 무엇인지, 낙찰을 받았을 때 어떤 권리들이 소멸하는지, 전세보증금 등 얼마까지 떠안아야 하는지 등을 살펴야 합니다. (근) 저당권이나 (가) 압류의 경우 순위나 담보금액에 상관없이 대부분 말소됩니다.  경매의 경우는 법원에서 관리 관계를 정리해주지만 공매의 경우는 압류재산 소유권 이전등기, 소멸되는 권리 말소 등기 청구서를 한국 자산관리공사에 제출하면 공사에서 등기소에 의뢰한 후 등기필증을 우편으로 보내줍니다. 다만 국유재산을 공매로 매입한 경우에는 기관별로 정책이 다를 수 있어 담장자와 별도로 조율해야 합니다.

 대출을 받을 때도 경매와 공매의 경우는 경락잔금대출을 받습니다.

 경매와 공매에 나설 때는 자금 여력을 충분히 확인한 후 그에 맞는 물건에 입찰을 시도해야 합니다.

이밖에도 법적으로, 제도적으로 경매와 공매의 차이는 다양하게 나타납니다. 경매와 공매의 성격을 제대로 파악하고 입찰해야 합니다.

 

어떻게 하면 월세를 받을 수 있을까요?

 월세를 받으려면 매매계약과 임대계약이라는 2가지 관문을 넘어야 함을 의미합니다.

 우선 매매계약을 하려면 앞서 부동산 투자를 위한 과정을 시작해야겠습니다. 

 부동산 시장에 대해 공부하고, 현장조사(투자자들은 이를 '임장'이라고 부릅니다)도 열심히 해야 합니다. 투자하고 싶은 지역과 매물 유형(아파트, 빌라, 주택, 상가, 토지 등)을 정하고 물건에 대한 정보를 모아야 합니다. 그리고 공인 중개사를 만나야겠죠. 부동산 사무실마다 돌아다니면서 분위기 파악도 하고, 물건별 특징도 비교 분석해야 합니다. 경매나 공매를 통해 매입하는 방법도 있습니다. 이 역시 권리관계 분석을 위해 사전에 강의도 듣고, 책도 보아야 합니다. 이 과정에서 대출을 받아야 한다면 은행에서 대출금리도 비교해서 따져야 합니다. 대출을 너무 많이 받으면 월세 임대가 성사되지 않을 수도 있습니다. 세입자 입장에서는 보증금을 내야 하는 만큼 돈이 없는 집주인의 집에 보증금을 내고 덜컥 계약을 하지 않습니다.  그리고 월세를 받는 것이 남는 장사인지 계산을  해봐야 합니다.  취등록세, 부동산 중개수수료, 소유권 이전등기 등을 위한 법무사 비용 등도 계산해봐야 합니다. 취등록세를 비롯한 각종 세금은 위텍스(wetax.go.kr)라는 사이트에서 손쉽게 확인할 수 있습니다.

 매월 내야 하는 이자비용과 월세 수준을 비교해 수익성이 있는지 비교해 보아야 합니다. 사람을 상대하는 일이 만만치 않은 만큼 세입자의 성격을 파악하는 것도 중요합니다. 깐깐한 세입자를 만나 역으로 고생하는 집주인도 많다는 사실을 잊지 말아야 합니다.  그럴 경우에 대비해 집주인이 임대차 보호법도 열심히 공부해두어야 합니다. 보일러는 고장 났을 때 누가 교체해야 하는지, 계약 만료 시 원상복구는 세입자에게 미리 언급해야 하는지, 전등은 누가 갈아주어야 하는지 등등 생활과 밀접한 사안이 기다리고 있으니까요. 

 

내 집 마련을 위해  어떤 전략이 필요할까요?

 

 본인이 앞으로 삶의 방식을 어떻게 가져갈지 명확하게 정해야 내 집 마련 전략을 구체적으로 세울 수 있습니다.

어떤 집에 살지, 어느 동네에 살지 미리 조금이라도 공부해둔다면 살 집을 결정할 때 보는 시각이 달라집니다.

 그다음으로 정할 것이 구입 방식입니다. 청약을 통해 새 아파트를 분양받을 것인지, 조금 연식이 있어도 깔끔한 아파트를 살 것인지 정해야 합니다. 보통 분양정보는 APT2 you(apt2you.com)이라는 사이트를 많이 봅니다. 금융결제원 홈페이지(kftc.or.kr)도 청약정보를 얻기에 유용합니다.

 부동산 공인중개사를 거쳐 기존의 부동산을 사려면 부지런히 발품을 파는 것도 좋습니다. 같은 물건이라도 부동

산마다 해당 물건에 대한 정보가 다를 수 있고, 금액을 깎아줄 수 있는 여력도 다를 수 있습니다.

 

전세나 월세로 계약할 때 주의사항이 있나요?

 

전세 또는 월세로 주택을 빌릴 때 가장 주의해야 할 점은 공인중개사에게 모든 것을 의지해서는 안 된다는 것입니다.

그렇기에 자신이 빌릴 집이 어떤 상태인지, 권리관계는 복잡하지 않은지, 집주인 성격은 어떤지 두루 확인해야 합니다.

권리관계는 특히 꼼꼼하게 살펴야 할 부분입니다. 등기부등본은 그 집의 권리관계가 담긴 중요한 서류입니다. 집주인이 이 집을 담보로 자주 돈을 빌려 썼는지, 얼마나 빌려 섰는지도 나옵니다. 주로 등기부등본상 근저당권 설정 내용을 확인할 수 있습니다.  특히 중요한 점은 부동산 계약 당일에 등기등본을 직접 확인해야 한다는 점입니다. 등기부등본에 압류 또는 가압류가 있는 경우라면 계약은 하지 않는 편이 낫습니다.  계약을 하기로 마음먹었다면 전월세 금액이 적당한 지도 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 들어가 전월세 가격 동향을 확인해야 합니다. 실거래가보다 너무 비싸면 굳이 계약을 할 필요가 없습니다.

 

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2021.08.17 - [투자와재테크] - 경제적 자유와 조기 은퇴를 위한 방법 <파이어족의 재테크>

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